시장 못 이기는 정책, 부동산 규제 비껴간 곳엔, 떳다방

               
[중앙선데이] 2018.06.02
현대건설이 경기도 군포시 금정동 보령제약부지에 짓는 ‘힐스테이트 금정역’ 견본주택에는 개관 첫날인 1일에만 약 7500명의 인파가 몰렸다. [김경빈 기자]

현대건설이 경기도 군포시 금정동 보령제약부지에 짓는 ‘힐스테이트 금정역’ 견본주택에는 개관 첫날인 1일에만 약 7500명의 인파가 몰렸다. [김경빈 기자]

“모델하우스를 연 첫날 왔는데 사람이 너무 많아서 오늘 다시 온 거예요. 집이 있어도 1순위로 청약할 수 있고 계약 후 6개월만 지나면 분양권을 팔 수 있어요. 투자해서 손해볼 건 없을거 같아요.”

수도권 비조정대상지역 열기
재건축 부담금 폭탄 강남 수요 위축
안양·군포·김포시 등은 반사이익

집값 떨어지는데 이상 징후
LTV·DTI 비율 높고 분양권 전매 가능
중개업자 “당첨 땐 연락을” 명함 돌려

틈새 부동산시장 풍선 효과
“단기적으로 시장에 먹힐 수 있지만
장기적으로 아파트값 오를수 밖에”

지난달 30일 경기도 안양시 호계동의 ‘평촌어바인퍼스트’ 견본주택을 찾은 주부 이모(경기도 과천·61)씨의 얘기다. 포스코건설 컨소시엄이 안양 호원초등학교 일대를 재개발해 3850가구의 대단지를 짓는 곳이다. 견본 주택엔 하루 평균 1만명이 몰리고 있다. 이날도 장바구니를 든 주부·등산객·직장인 등  300여명의 방문객이 모델하우스 안을 가득 메워 발을 딛기조차 어려웠다. 밖으로 나오자 파라솔을 펴둔 이동식중개업소인 ‘떴다방’이 늘어서있다. 한 중개업자는 “요즘 소형 아파트가 인기가 많으니 59㎡를 청약하는 게 유리할 것”이라며 “당첨되면 3000만~5000만원의 차익을 남길 수 있으니 연락달라”고 명함을 내밀었다.

평촌 대단지 모델하우스 하루 1만명 몰려

전국 집값이 약세로 돌아섰는데도 일부 지역의 분양 열기는 커지는 이상 현상이 나타나고 있다. 1일 한국 감정원에 따르면 5월 전국 집값은 0.03% 떨어져 2013년 8월(-0.13%)이후 57개월 만에 하락했다. 재건축초과이익환수제 직격탄을 맞은 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)도 8개월 만에 내렸다. 하지만 각종 규제를 비껴간 수도권 비조정대상지역이나 분양가 상한제가 적용된 로또단지 등에 투자자가 몰리고 있다.

공업단지가 있는 경기도 군포시 금정동. 현대건설이 힐스테이트금정역 모델하우스를 이달 1일 개관하자 아침부터 방문객들의 줄이 길게 이어졌다. 평촌에서 서울로 직장을 다니는 이환(42)씨는 “요즘엔 규제가 심한 서울보다 안양 등 경기도 분양 소식에 더 관심이 많다”고 말했다. 평당 가격도 500만원 이상 저렴한데다 사고팔때 세금 부담이 낮기 때문이다. 투자자들이 몰리는 안양·군포·김포시 등은 8·2부동산 대책에서 제외된 비조정대상지역이다. 서울을 비롯한 경기도 조정대상지역(과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2)과 달리 분양권 전매가 자유롭다. 주택담보대출비율(LTV) 70%, 총부채상환비율(DTI) 60%로 대출 한도가 조정대상지역 각각 10%포인트 높다. 김연화 IBK기업은행 부동산팀장은 “수요자들이 규제 사각지대로 눈을 돌리면서 안양·평촌 등 비조정대상지역이 반사이익을 얻고 있다”고 말했다.

미사강변도시 주상복합 경쟁률 104.9대 1

금융결제원의 인터넷 청약사이트 아파트투유가 지난달 31일 오전 한때 접속이 끊겼다. ‘로또 아파트’로 손꼽힌 경기도 하남미사강변도시의 ‘미사역파라곤’ 주상복합아파트 1순위 청약에 사람들이 몰리면서 시스템 오류가 발생한 것이다. 809가구 분양에 약 8만5000명이 몰리면서 평균 104.9대 1의 경쟁률을 기록했다. 2003년 분양된 강남구 도곡동 ‘도곡렉슬’에 9만7279명이 몰린 이후 두 번째로 신청자가 많았다. 미사역파라곤은 미사강변도시에서 분양하는 마지막 민간 분양 아파트로 3.3㎡당 1430만원대로 분양가 상한제가 적용된다. 집값이 주변 시세보다 3억~4억원 낮아 ‘반값 아파트’로 불리기도 했다. 올해 3월 분양한 디에이치자이 개포 역시 분양가 상한제가 적용되면서 로또 아파트 열풍을 일으켰다.

정부의 부동산 규제를 피할 수 있는 상품도 투자자들의 관심을 끌고 있다. 생활숙박시설이 대표적인 예다. 상업지역에 지을 수 있는 주거시설로 취사와 세탁이 가능해 흔히 ‘레지던스’로 불린다. 수납 공간, 평면 구조 등 주거환경이 아파트와 비슷해 거주 목적으로 구입하는 사람들이 늘고 있다. 지난해 11월 현대산업개발이 경기도 남양주시에 선보인 ‘별내역 아이파크 스위트’는 최고 23대 1의 청약경쟁률을 기록하며 1100실 모두 팔렸다. 한화건설이 지난해 전남 여수시에 선보인 ‘여수웅천디아일랜드’도 3일 만에 완판됐다.

청약통장 없어도 분양받는 레지던스 인기

이남수 신한은행 부동산팀장은 “청약통장없이 누구나 분양받을 수 있고 전매제한 규제가 없다는 점에서 투자자의 관심을 끌고 있다”고 분석했다. 하지만 일부 분양업체가 투자 수익률을 과대포장하고 있어 입지조건·브랜드·수익률을 꼼꼼하게 따져야 한다고 지적했다.

정부의 강력한 부동산 규제에도 이상 현상이 생기는 이유는 뭘까. 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 “분양시장이 과열되는 이유부터 정확히 파악해야 한다”고 지적했다. 국토교통부에 따르면 지난해 자기 집을 소유한 가구의 비율(자가보유율)은 수도권 기준 54.2%다. 아직도 잠재수요가 적지 않은 셈이다.

권 교수는 “정부의 고강도 부동산 규제에도 비조정대상지역까지 투자자들이 몰리는 이유도 공급보다 수요가 더 많기 때문”이라며 “단기적으로 정부의 규제가 시장을 이길 수 있지만 장기적으로 규제가 완화되면 집값은 움직일 수 밖에 없다”고 강조했다.

정부 규제로 공급 부족이 심해질 가능성도 있다. 이남수 팀장은 “특히 빈땅이 거의 없어 재건축·재개발 사업으로 주택을 공급해온 서울은 4~5년 후 공급 부족 문제를 겪을 수 있다”고 말했다.

염지현 기자 yjh@joongang.co.kr

윤 인한

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