부동산 갈아타기

2019-03-06

 

부동산 시장은 어둡다. 봄 이사철이 왔지만 분위기 반전은 어려워 보인다. 거래 절벽 속에 집값 하락세가 완연하다. 춘래불사춘(春來不似春)이라는 말이 딱 어울린다. 앞으로 주택 경기는 적어도 1~2년에서 2~3년간 하향 안정 혹은 하락기가 점쳐진다. 조정기와 침체기를 거쳐 내년 이후에는 불황기를 맞을 공산도 크다. 실수요자를 위해 불황기에 대비한 똑똑한 부동산으로 갈아타기 전략 세 가지.

첫째, 부동산에는 호황에 뜨는 부동산, 불황에 강한 부동산, 안정형 부동산이 있다. 호황기에는 크고 비싼 주택이 많이 오르지만 불황기에는 작고 값싼 주택이 각광받는다. 안정형은 경기와 상관없이 수요가 일정해 가격 변동이 적은 부동산을 말한다. 침체기에는 강남권의 고가·대형 주택보다 직장과 가까운 저가의 소형 주택이 유리하다. 최근 들어 강남권 고급 주택 가격이 급락한 반면 도심(광화문·강남·여의도·용산)과 가까운 노후 중소형 아파트, 소규모 단독주택, 다세대(빌라), 다가구주택의 가격이 반등하고 있는 것과 맥을 같이한다.

둘째, 세상의 모든 도시는 80~100년 주기로 성장과 하락을 경험한다는 ‘성장사이클’ 이론이 있다. 그리고 모든 지역은 성장 지역, 정체 지역, 쇠퇴 지역으로 구분된다

불황기에는 땅값이 꾸준히 상승하는 성장 지역을 선택하는 것이 유리하다. 성장 지역의 조건으로는 인구 증가, 소득 증가, 인프라(기반시설) 확충, 대규모 개발 계획 등 네 가지를 꼽는다. 현재 대표적인 성장 지역으로는 서울의 도심, 도시재생지역, 스마트시티, 균형발전지역, 관문지역, GTX·신안산선 통과 지역, 지하철 3·4·5·7·9호선과 신분당선 연장선 등 신설 역세권, 3기 신도시 등이다.

셋째, 여유 자금을 갖고 높은 수익률을 꿈꾸는 장기 투자자의 경우 임대 수익과 시세 차익을 동시에 얻을 수 있는 ‘복합수익형’ 부동산으로 갈아타보자. 복합수익형 부동산으로는 균형발전지역과 용도가 상향되는 지역, 도시재생지역, 고도 완화가 추진되는 신설 역세권, 3기 신도시 관문 지역의 오피스텔, 상가, 꼬마빌딩 등이 유망하다.

이 밖에도 1100조원이 넘는 시중의 부동 자금과 22조원을 웃도는 토지 보상비가 유입될 것으로 예상되는 경기 용인 SK하이닉스 반도체 클러스터 일대와 ‘예타(예비 타당성 조사) 면제’ 수혜 지역의 토지도 활기를 띨 것으로 전망된다.