집값 3억5천만원 오를때, 세금은 50만원 올랐다

2016년 기준 한국의 국내총생산(GDP) 대비 부동산 보유세 비중은 0.8%로 경제협력개발기구(OECD) 회원국 평균(0.91%)에 미치지 못했다. 관련 통계가 있는 31개국 중 16위였다. 민간이 보유한 부동산 시가총액 대비 보유세 비중으로 따지면 한국은 0.367%로 관련 통계가 있는 OECD 14개국 중 11위였다.

각종 국가 간 비교 통계는 한국의 보유세(재산세+종합부동산세) 부담 수준이 높지 않다는 것을 보여주지만, 여전히 ‘보유세 폭탄론’ 내지 ‘종부세 폭탄론’은 상식처럼 받아들여진다. 하지만 숫자를 조금만 자세히 들여다보면 이야기는 달라진다.

서울 서초 반포 자이(59.98㎡)는 지난해 1월 실거래가 11억5000만원 수준에서 지난해 12월 15억원으로 3억5000만원가량 뛰었다. 반면 보유세 납부 기준인 공시가격은 지난해 8억원에서 올해 9억2000만원으로 1억2000만원 오르는 데 그쳤다. 실거래가 상승분의 3분의 1 정도에 불과하다. 1가구 1주택자 기준 재산세는 지난해 222만원에서 올해 267만원으로 소폭 상승했고, 종부세는 납부하지 않다가 올해 5만원 납부하게 됐다. 결국 실거래가는 3억5000만원 올랐는데 보유세는 겨우 50만원 오른 272만원만 부담하게 되는 셈이다.

반포 자이(59.98㎡)보다 비싼 서울 강남 3구 고가 아파트의 가격 상승분 대비 추가 보유세 납부액 규모도 매우 작다. 실거래가 15억~20억원 선의 아파트 중 지난해 실거래가 상승폭이 4억~5억원에 달하는 아파트의 보유세 증가액은 80만~140만원에 불과했다. 서울 송파 잠실 엘스(84.9㎡)는 실거래가가 10억7000만원에서 15억원으로 4억3000만원 올랐지만, 보유세는 225만원에서 99만원 오른 324만원에 불과했다. 서울 강남 래미안 대치팰리스(84.99㎡)도 실거래가는 15억원에서 20억원으로 올랐다. 하지만 보유세는 252만원에서 383만원으로 131만원 올랐다.

실거래가가 5억원 가까이 뛰어도 보유세는 많아야 140만원 오르는 이유는 낮은 공시가격과 공정시장가액비율, 재산세·보유세 세부담 상한제 때문이다. 보유세 납부 기준인 공시가격은 공동주택의 경우 실거래가의 70% 수준이다. 종부세는 공시가격에 공정시장가액비율 80%를, 재산세는 공시가격에 60%를 곱해 과세표준을 정한다. 재산세는 전년 대비 최대 30%, 보유세는 전년 대비 최대 50%를 넘지 못하는 세부담 상한제도 있다. 정준호 강원대 부동산학과 교수는 “여러 부가적인 제도들로 인해 실제 보유세 부담률은 매우 낮은 수준”이라고 말했다.

세금체계가 달라 동등 비교는 어렵지만 GDP 대비 보유세 비중이 2.48%로 OECD 회원국 중 4위인 미국의 보유세 제도는 참고할 만하다. 미국은 보유세를 50개 주의 카운티별로 걷는다. 주마다 보유세율도 제각각인데 하와이주가 0.278%로 보유세율이 가장 낮고 뉴저지주가 2.38%로 가장 높다. 하와이주에서 반포 자이(59.98㎡)의 2017년 12월 실거래가인 15억원(약 139만달러) 주택을 보유하고 있다면 한 해 보유세는 3892달러(419만원)다. 반포 자이 소유자가 내는 보유세 272만원보다 54% 많은 액수다.

한국에서는 자동차 보유세 격인 자동차세와 비교해도 보유세는 한참 낮다. 자동차세는 배기량 기준으로 상·하반기 한 차례씩 걷는다. 신차 기준으로 기아 2018년형 쏘렌토(2000㏄·약 3000만원) 소유자는 올해 자동차세를 52만원 납부해야 한다. 반면 실거래가가 15억원가량인 반포 자이(59.98㎡) 보유자는 올해 272만원의 보유세만 내면 된다. 반포 자이가 쏘렌토보다 50배 비싸지만 보유세는 5배 수준에 불과하다.

보유세는 아니지만 9억원 이하 1가구 1주택자는 최대 40%에 이르는 양도소득세 비과세 혜택도 받고 있다. 예를 들어 2년 이상 주택을 보유(조정대상지역은 2년 이상 거주)하면 6억원에서 10억원으로 주택 가격이 상승해 4억원의 양도차익을 얻더라도 9억원 이상에서 발생한 양도차익 1억원에 해당하는 양도세만 내면 된다.

이 경우 장기보유특별공제 등 각종 공제 혜택을 더하면 양도세는 양도차익의 1% 수준에 불과하다는 지적도 있다.

정세은 충남대 경제학과 교수는 “실거주자일 가능성이 큰 1주택자에게 양도세 비과세 적용은 필요하다”면서도 “다만 주택 가격이 많이 오른 상황에서 비과세 기준을 9억원에서 조금 낮추는 방향은 고려해야 한다”고 말했다.

<김원진 기자 onejin@kyunghyang.com>