빌빌대는 빌라,하우스푸어 급증 우려

2016~2017년 ‘묻지마 건축’ 영향
거래도 절벽…갭투자자 치명타수도권 아파트 매매가격이 주춤하자 연립주택과 다세대주택을 일컫는 빌라들이 직격탄을 맞고 있다.2일 한국감정원에 따르면 올해 4월까지 수도권의 연립주택 매매가격 상승률은 0.64%로 아파트(1.65%)의 3분의 1 수준에 불과하다. 서울은 아파트 매매가격 상승률(3.92%)이 연립주택(1.08%)의 4배에 달한다. 그나마 투자목적의 재개발 지역 연립주택 매매가격 상승률을 감안하면 실거주를 위한 연립주택 매매가격은 오히려 하락했을 가능성도 있다.빌라시장의 침체는 아파트 전세가격 폭등 시절 ‘전세난민’ 수요를 노리고 앞다퉈 건물을 지은 결과다. 국토부에 따르면 서울과 경기도의 빌라는 연면적 기준 2014년 356만㎡에서 2016년과 2017년 각각 564만㎡, 512만㎡로 급증했다. 여기에 경쟁관계에 있는 오피스텔도 우후죽순 들어서면서 웬만큼 집상태가 좋거나 교통 입지가 뛰어나지 않으면 전세수요를 끌어들이기 힘들게 됐다. 빌라는 시세차익이 주된 투자목적인 아파트와 달리 임대수익이 주목적이다. 전세나 월세수요가 받쳐주지 않으면 가치가 뚝뚝 떨어질 수밖에 없다.

강화된 대출 규제는 가뜩이나 냉기가 도는 빌라 매매시장을 더욱 위축시키고 있다. 주택은 시세보다 낮은 감정평가액이 대출 기준이 된다. 총체적상환능력비율(DSR)의 도입은 그만큼 빌라 매수가 더 어려워진 것을 의미한다. 사실상 시세의 절반도 대출받기 어렵기 때문에 현금이 두둑하지 않으면 빌라를 매수하긴 쉽지 않다.

다세대 주택이 밀집한 은평구의 한 중개업소 대표는 “은퇴 이후 임대소득 목적으로 빌라를 매매하려는 사람들이 있었지만 지금은 발길이 뚝 끊겼다”고 말했다.

빌라 매매가격이 횡보하고 전세시장도 침체될 경우 투자자들이 대거 빚더미에 오를 수 있다. 특히 전세수요가 급증할 당시 불법적인 ‘업’(up)계약을 한 투자자라면 무리한 대출이 족쇄가 된다. 30가구 이상 공동주택은 분양승인을 받아야 하지만 대부분의 빌라는 30가구가 되지 않기 때문에 분양승인이 필요없다. 일부에선 이를 악용해 분양가를 실제보다 부풀린 뒤 최대한 대출을 많이 받아 초기 실투자금을 낮추는 경우가 있다. 투자 당시엔 땅 짚고 헤엄지는 격이지만 금리가 오르고 매매거래마저 쉽지 않게 되면 하루하루 이자 내기도 버거운 ‘하우스푸어’가 될 수 있다. 

김우영 기자/kwy@