부동산 10년주기

2018-05-02

1998-2008-2018, 고개 드는 ‘부동산 10년 주기설’ 왜?

 

거래·전세가율 ‘뚝뚝’‥’과열→규제→급락’ 최근 상황 2008년과 비슷

 

부동산 시장에 이상 기류가 흐른다. 강남권을 중심으로 뜨겁던 집값 상승세가 꺾인 것은 물론 이사철임에도 전세값이 크게 하락하고 있다. 시장 정상화라는 분석이 일반적인 가운데 만약 경기 하강과 맞물릴 경우 시세가 폭락할 수 있다는 우려도 제기되고 있다.

KB국민은행은 3월 기준 전국 아파트 전세가율이 73.7%로 전월(74.1%) 대비 0.4% 떨어졌다고 지난 4월 29일 밝혔다. 이는 2015년 11월의 수치와 같은 수준이며, 지난해 2월 75.7%를 기록한 이후 13개월 연속 하락세다. 지역별로는 서울 강동구가 한 달 만에 3.3% 급락했고, 송파구는 2.5%, 강남구는 1.9% 각각 떨어졌다.

10년 전엔 ‘급매’ 천지. 2008년 10월 서울·수도권 아파트값 하락세가 계속되고 있는 가운데 강남의 한 부동산에 급매물 전단이 많이 붙어 있다.

매매가 역시 고개를 숙였다. 한국감정원에 따르면 강남4구(강남·서초·송파·강동)의 4월 넷째 주 아파트 매매가격은 전주 대비 0.04% 떨어지며 3주 연속 하락했다. 월 기준으로는 지난해 8·2 부동산 대책 이후 8개월 만에 처음 하락세다.

최근 가격 상승폭이 컸던 잠실 ‘엘리트’(엘스·리센츠·트리지움)를 중심으로 송파구가 0.06% 하락해 낙폭이 가장 컸다. 서초구(-0.05%)와 강동구(-0.04%), 강남구(-0.02%) 등에서도 하락세가 이어졌다. 강북에서도 성동구(-0.09%)·노원구(-0.03%) 등 대부분 지역이 하락했다. 재건축 이슈가 있음에도 최근의 시장 경색을 피해가지 못했다.

부동산 시장의 한파는 경기도로도 번지고 있다. 경기도의 4월 넷째 주 아파트값은 0.01% 하락하며 지난해 2월 첫째 주 이후 14개월 만에 하락 반전했다. 경기도는 용인·동탄 등 지역을 중심으로 전세값이 ‘억대 폭락’까지 나오는 등 전세 시장도 부진을 면치 못하고 있다.

수도권의 주택·전세가 동반 하락의 가장 큰 이유는 정부 규제다. 다주택자 양도세 중과세와 재건축 초과이익환수제, 기준금리 인상, 대출규제 등이 맞물렸다. KB금융지주 경영연구소는 지난 4월 ‘KB부동산시장 리뷰’에서 “정부가 총체적상환능력비율(DSR) 등 규제를 도입하면서 3월 이후 주간매매가격 상승폭이 크게 둔화하고 있다”고 분석했다.

부동산 중개업체들의 시장 전망을 묻는 ‘전국 매매전망지수’는 지난 3월 95.4로, 기준선인 100을 밑돌았다. 지수가 100을 넘으면 가격 상승이, 밑돌면 가격 하락을 전망하는 비중이 높다는 뜻이다.

폭발적으로 늘어난 공급 물량도 부동산 시장의 발목을 잡는다. 올해 경기도의 신규 입주 물량은 역대 최고인 16만 1597가구에 달한다. 올해 전국 입주 물량(43만 6530가구)의 37%나 된다. 서울 주택 입주 물량은 7만 4000가구로 예상된다.

특히 1만 가구에 육박하는 송파 ‘헬리오시티’를 비롯해 과천·위례 등 강남4구의 인접 지역에 공급이 쏟아질 예정이라 부동산 시장은 당분간 약세를 면하기 어려울 전망이다. 신한은행 관계자는 “강남4구에 내년까지 재건축 이슈가 몰려 있고, 정부의 규제책과 가격 급등에 따른 피로감 등이 복합적으로 작용해 수도권 집값은 조정을 피하기 어려울 것”이라고 내다봤다.

최근 들어 ‘부동산 10년 주기설’도 고개를 들고 있다. 최근 부동산 시장이 2008년과 흡사하다는 것이다. 2003~2006년 강남을 중심으로 시작된 재건축 열풍이 신도시 및 노후지역 재개발 이슈로 이어지며 전국 부동산 시장이 들끓었다. 이에 정부가 총부채상환비율(DTI)·담보인정비율(LTV) 등 규제책을 도입해 시장을 진정시켰다.

이 정책이 공급과잉, 경기 경색이 맞물리면서 부동산 시세가 급락했다. 2008년 글로벌 금융위기까지 더해져 2011년 강남구 일부 단지의 경우 가격이 고점 대비 절반 가까이 하락하기도 했다. 현재 20억~30억 원대 시세로 강남 아파트의 대장주로 불리는 서울 서초구 반포동 래미안퍼스티지도 분양 당시 1순위 0.92 대 1로 미달된 바 있다. 래미안퍼스티지의 2008년 분양가는 3.3㎡당 2600만~3200만 원이었다.

1998년에도 김영삼 정부가 시행한 주택 50만호 공급 정책 등으로 부동산 시장이 뜨거웠으나, 외환위기와 맞물려 부동산 시장이 폭락한 바 있다. 정부의 활성화 대책과 이어진 규제책, 글로벌 경기 불황이 반복될 때마다 부동산 시장에도 한파가 찾아온 셈이다.

한 민간 연구기관 연구원은 “부동산 시세가 조정을 받는 것은 정부 규제와 지난해 건설경기가 과도하게 좋았던 데 따른 기저효과로 해석된다”면서도 “최근 채권 금리 상승과 글로벌 증시 하락 등 유동성의 불안한 흐름은 예의주시할 필요가 있다”고 조언했다. ​