18년 4월1일 이후의 부동산 시장
작성자:HD LM / 날짜:2018-04-02
1. 상황
다주택자에 대한 양도소득세 강화가 본격 시행되면서 서울 부동산 시장에 거래절벽 현상이 나타날 것
전국 조정대상지역 내 집을 팔아 양도차익이 생기면 기본세율(6~42%)에 2주택자는 10%포인트(p), 3주택자 이상은 20%p를 중과세
3년 이상 보유시 그 기간에 따라 양도차익의 10~30%를 공제하는 장기보유특별공제도 사라진다.
전국 조정대상지역은 서울 25개 자치구를 포함해 세종, 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2, 부산(해운대.연제.동래.수영.남.기장.부산진구)
조정대상지역 내 3억원 이하 주택에 대해서는 양도세 중과 대상에서 제외
양도세 중과 시행으로 다주택자의 세 부담은 크게 늘어난다. 양도차익이 1억원일 경우 기존 세법에서는 양도세가 약 1100만원이었으나 양도세 중과 조치로 세 부담(3주택자)은 3900여만원까지 늘어날 것으로 추산됐다. 이전보다 세율이 20%p 오르고 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없어서다.
다주택자가 이 같은 세 부담을 피하기 위해서는 임대사업자로 등록하는 수밖에 없다. 8년 이상 장기임대주택으로 등록하면 양도세 중과 대상에서 제외되기 때문이다. 조정대상지역 내 집을 처분하려면 적어도 지난달까지 모든 절차를 완료했어야 했다.
2. 영향
부동산업계는 그간 쏟아졌던 다주택자의 매물이 상당수 줄 것이라고 전망했다. 늘어나는 세금에 매물을 거둬들이거나 팔지 않는 집 주인이 상당할 것이라는 전망이다.
업계 관계자는 ”임대사업자 등록과 관계없이 버티는 다주택자가 상당할 것으로 예상된다”며 “4월부터 매매시장이 본격적으로 얼어붙을 가능성이 크다”고 말했다. 반면 기존 주택 시장과 달리 신규 아파트 분양 시장은 여전히 뜨거울 것
전문가들은 이제 양도세 부담을 피할 수 있는 다주택자의 주택처분 기간이 끝났기 때문에 주택 공급이 줄어들 것으로 내다보고 있다.
국내 다주택자 수는 198만명이다. 전체 주택 보유자의 14.9%로 추산된다. 이들이 보유한 주택은 457만 가구로 전체 주택의 무려 3분의 1 정도(31.5%)에 해당한다. 특히 다주택자 비율이 높은 서울, 세종 등은 거래위축 영향이 더 클 수 밖에 없다는 분석이 나온다.
1월부터 양도세가 강화된 분양권 시장의 경우 1, 2월 거래량이 각각 전년 대비 63%, 69% 급감하는 등 매물잠김이 현실화되는 분위기다.
이에 더해 이달 말부터 DSR(총체적상환능력) 등 대출규제가 본격화되고 미국 금리인상으로 대출금리 인상이 불가피해지면서 수요심리도 위축될 것으로 예상된다.
”양도세로 인한 공급 감소와 DSR 등 대출 규제로 인한 수요 감소까지 생각하면 당분간 거래가 줄어들 수밖에 없는 상황”
실제 일부 지역에서는 지난달까지 집을 팔지 못한 다주택자들이 매물을 거둬들이는 움직임이 나타나고 있다.
”다주택자 급매물의 경우 3월말까지 거래되지 않을 경우 다시 거둬들인다는 조건들이었다”며 ”집을 처분하지 못한 다주택자들은 이제 임대등록이나 증여 등의 방법을 고민하게 될 것으로 보인다”고 분위기를 전했다.
아파트 건설경기 침체가 장기화하면서 아파트 분양보다는 임대를 선택하는 건설사가 줄을 잇고 있다.
건설사가 임대를 선택하는 것은 그만큼 분양이 쉽지 않다는 얘기”라며 “임대 아파트 공급이 더 늘어날 수 있다”고 말했다.
이달 이후 주택 매물이 급격히 줄어들면서 ‘거래 절벽’이 올 것이다. 전셋값이 지속적으로 하락하고 있고 매매가 역시 전세가 영향을 받을 터라 당분간 시장이 약보합세를 유지할 것. 여기에 미국 금리 인상의 영향으로 국내 금리도 오를 가능성이 높아 대출에 기반한 부동산 투자와 매매 역시 줄어들 것이란 전망이 나온다. 반면 매물 부족과 이에 따른 신규 아파트 선호로 집값이 오히려 뛸 가능성도 제기된다.
서울시 관계자는 “양도세 중과를 피하려는 다주택자들이 1~2월 실계약한 뒤 주택거래를 3월에 신고하거나, 3월 막판까지 고민하다가 시세보다 낮게 급매로 거래하는 경우가 많았다”며 “보유를 결심한 다주택자를 제외하면 나올 만한 물건은 다 나왔고 임대주택 등록도 거의 다 이뤄졌다고 봐야 한다”고 분석했다.
KB부동산은 “서울 일부 지역과 경기 분당ㆍ과천 정도를 제외하면 거래 자체가 없어져 가격도 힘을 못쓸 것”이라며 “투자 심리가 위축돼 연말까지 서울ㆍ수도권은 보합, 지방은 약세장이 이어질 공산이 크다”고 내다봤다.
월천재테크는 “지난 3주 동안 서울과 수도권 일대의 대표적 부동산 현장을 둘러보니 물량은 부족하고 신규 아파트 청약 열기는 더욱 높아지는 것이 확인됐다”며 “6월 이후에는 서울과 새 집, 지방과 헌 집 사이의 양극화가 더 심화돼 신규 아파트를 중심으로 집값 상승 현상이 오히려 심화할 것”이라고 관측했다.
부동산 토크쇼 ‘직톡’에서는 “4월부터 주택 시장은 지역별로 충격이 왔다갔다 할 겁니다. 어떤 지역은 급등하고, 어떤 아파트는 급락할 수도 있습니다.”
심교언 건국대 교수는 “(다주택자 중과세 이후) 가격 하락 효과를 기대하기는 어렵다”고 주장했다. 매물이 줄면서 거래가 끊겨 지금 상태가 그대로 유지될 가능성이 높다는 것이다. 그는 “DSR(총체적상환능력비율) 시행으로 다주택자들도 양극화할 것”이라며 “자금력 있는 금수저 부자들은 큰 문제없다”고 했다.
한국자산관리연구원장은 “향후 부동산 시장은 보합 내지 약보합으로 갈 것”이라고 예측했다. 이미 팔 사람은 다 팔았기 때문에 매물이 나오지 않겠지만 대출 규제 여파로 구매 심리도 약해져 살 사람 역시 없다는 것이다. 특히 강남 재건축 아파트는 버블 위험이 높고 변동이 너무 큰 탓에 향후 1~2년은 투자에 주의해야 한다고 했다.
