공공 vs민간 전문가, 내년 신DTI이후 부동산 전망

신DTI 등 잇단 규제 일변도…내년 부동산 시장 전망 엇갈려
‘시장 안정화’ 진입 vs ‘시장 침체 서막’ 해석차

서울 송파구 아파트 단지 전경.(자료사진)ⓒ데일리안
내년부터 신DTI 시행으로 부동산으로 유입되는

자금 총량 감소가 불가피하다.

최근 잇따른 정부의 주택시장 규제(금융·세제·청약)

일변도로 진입 문턱이 높아진 데다 자금줄까지 틀어막아

시장 전망이 더욱 어두워진다. 다만 이를 놓고

‘시장 안정화 진입’으로 볼 것인지, ‘시장 침체 서막’이라고

해석할 것인지에 대해서는 전망이 다소 엇갈리고 있다.

27일 데일리안이 공공과 민간, 학계 등의 전문가들에게

‘내년 주택시장 전망’에 대해 긍정적·부정적 영향에 대해

인터뷰를 진행한 결과, 대부분 규제의 긍정적 효과를

인정하면서 더는 올해와 같은 시장 상승 열기는 없을 것으로 진단했다.

또 대출규제·세제 부담 등 외부적 요인으로 전반적으로 거래량

감소는 불가피할 것으로 입을 모았다.

다만 ‘거래량 감소’로 가격 조정 현상은 불가피한데 이를

긍정적 측면으로 봐야 할지, 부정적 측면으로 봐야 할지에

대해서는 전망이 엇갈렸다. 실수요자에게 내집 마련 기회를

확대했다는 측면은 있지만, 집값이 오를 것이라는 기대감이

사라지면서 아예 시장 참여자들의 매매 의지를

꺾어버릴 것이라는 우려에서다.

일단 내년부터 초과이익환수제 유예 종료, 입주 물량 폭탄,

양도세 중과 등 여러 악재가 도사리고 있어 지역별에 따라

일부 집값 하락이 있을 것으로 전망된다. 특히 무엇보다

최근 수년간 부동산 호황기를 이끌어온 핵심 요인인

초저금리 시대도 저물고 있어 유동성 악화로 인한 시장

냉각도 점쳐지고 있다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “내년부터 여신규제(신DTI·DSR)가

더 까다롭게 시행되는 데다 다주택자 양도세 중과,

분양권 양도세 50% 적용, 재건축 초과이익 환수제 부활 등으로

거래도 차익도 제한적일 것”이라면서 “공급보다 대기 수요가 많은

서울을 제외하곤 나머지 지역은 마이너스로 돌아설 것”이라고 전망했다.

고성수 건국대학교 부동산학과 교수는 “정부가 집값 과열을

잡기 위해 다주택자 및 투기적 가수요를 잡는 것은 옳지만 시장

연착륙도 늘 고려해야 한다”면서 “집값은 거래량과 상관관계가 있는데,

집을 사려는 사람들이 점차 줄어들면 과거 참여 정부 시절 때처럼

전세수요만 점점 늘어 심각한 전세난이 다시 재현될 수 있다”고 우려했다.

반면 이 같은 현상을 시장 안정화로 진입하는 단계로 해석해야

한다는 시각도 있다. 지역별 시장 특수성이 다른 데다

현재 정부의 규제 스탠스가 다주택자의 추가 매수 금지에

방점을 두면서, 실수요자는 풀어주고 있어 한쪽으로만 해석하는 건

어렵다는 설명이다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은

“거래량 감소로 가격조정은 불가피하지만, 이를 심각한 불황으로

볼 것인지, 허용치 수준으로 봐야 할지 논란은 있을 것”이라면서

“다만 현재 시장이 대체로 보합세나 약보합세를 보이는데,

이는 거시적인 측면에서 안정세로 볼 수 있다”고 말했다.

채미옥 한국감정원 부동산연구원장은 “올 하반기에 이어

내년 주택시장은 안정화될 것”이라면서 “주택가격은

경제성장률과 상관관계가 높은데, 지금은 저성장 시대이고

주택가격을 지속해서 밀어 올릴 수 있는 경제적 추동력이 크지 않아

최근 규제를 통해 안정화 조치를 밟게 된 것”이라고 해석했다.

‘시장 안정화 진입’이라는 긍정적 견해와 ‘시장 침체 서막’이라는

부정적 견해가 엇갈리는 가운데 뚜렷하게 전망이 어두운 것은

내년 건설 경기다. 내년 전국의 주택 공급 물량이 올해보다

최대 20%(10만 호) 이상 감소할 것으로 전망되는 데다

SOC 예산도 올해보다 20% 정도 감소해 건설 경기 침체가

우려된다는 전망에서다.

이홍일 한국건설산업연구원 실장은 “정부 규제책이

최근 2~3년간 과잉공급된 주택물량을 조절하는데 긍정적인

측면이 있지만 급격한 규제로 경착륙 우려가 높다”면서

“내년에 공공주택물량을 늘린다지만 이는 종전보다 1만 호

증가 정도에 불과해 전체적으로 주택경기 경착륙 우려가 높다”고 지적했다.

이 실장은 이어 “건설사의 주택공급이 줄어들게 되면

이는 다시 수급여건 악화로 이어질 수 있다”면서

“경기 측면에서만 놓고 보면 경착륙 가능성이 높아 대책 수위

조절이 필요할 것”이라고 강조했다.

데일리안 박민 기자 (myparkmin@dailian.co.kr)