[주택담보대출] 내년부터 주택담보대출 대출심사 강화~ 어떻게 달라지나
?
주담대엔 신DTI, 기존 원리금상환분도 포함
DSR로 모든 대출에 상환능력 따져 한도 설정
소득은 더 깐깐하게 평가…차주가 입증해야
부동산임대업도 임대소득이 이자부담보다 1.25~1.5배 많아야
[헤럴드경제=이형석 기자] 내년부터 다주택자ㆍ다중채무자ㆍ부동산임대업자 등에 대한 대출심사가 강화된다.
‘갚을 수 있을 만큼만 빌려라’는 게 정부의 메시지다.금융기관으로부터 돈을 빌리려는 차주의 소득 입증과 상황능력
평가가한층 엄격해진다. 특히 부동산임대업자 대출 심사 기준으로 임대업 이자상환비율이 처음으로 도입되는 등 개인사업자에
대한 부채 관리도 본격화된다.
26일 금융위원회와 금융감독원은 이같은 내용의‘금융회사 여신심사 선진화 방안’을 발표했다.
지난 10월 24일 발표한 가계부채종합대책의 후속조치다.핵심은 차주의 상환능력을 정확하게 평가해 금융회사가 대출 한도를
엄격하게 관리할 수 있도록 한다는 것이다. 당장 내년 1월부터 가계대출에 대해 ‘새로운 총부채상환비율’, 즉 ‘신(新)DTI’가 적용된다.
총체적상환능력심사제(DSR)은 내년 상반기 시범적용을 거쳐 내년 4분기 은행부터 본격 도입된다. 개인사업자에 대해서는
소득대비대출비율(LTI), 부동산임대업자에 대해서는 임대업이자상환비율(RTI)이 내년 3월부터 여신심사가이드라인으로 시행된다.
▶다주택자ㆍ다중채무자 겨냥한 신DTI와 DSR…
부채는 포괄적으로, 소득은 깐깐하게 심사
DTI와 DSR은 모두 금융부채의 상환능력을 차주의 연간 소득에 기준해 판정하는 대출한도 산정방식이다. 차주가 연간 벌어들이는
소득 중 매년 갚아야할 금융부채(원리금+이자)의 비중이 얼마가되느냐를 따진다. 이때 금융부채를 어디까지 보느냐에 따라 DTI, 신DTI, DSR이 달라진다.
현행 DTI에는 금융부채에 신규 주택담보대출의 연간 원리금상환액과 이자가 모두 포함됐지만 기존 대출(주담대ㆍ신용대출 등)의 경우엔 이자만 계산됐다. 그러나 신DTI에는 기존 대출 중 주담대는 원리금 상환액까지 반영된다. 즉 신DTI는 ‘모든 주담대 원리금+기타대출 이자’를
연간 소득으로 나눈 값이다. 2건 이상의 주담대를 갖게 되는 차주는 신DTI 적용시 대출 한도가 낮아질 수 밖에 없다.
DTI 한도는 지난 8·2 부동산대책에 따라 투기지역과 투기과열지구는 40%, 조정대상지역 50%, 기타 수도권 지역 60%로 정해졌고,
주담대를 이미 보유한 사람이 추가 대출을 받을 땐 10%포인트씩 줄어들도록 했다.내년 1월부터 시행되는 신DTI도 기존 DTI와 같은 지역ㆍ같은 비율로 적용된다. 연간소득 산정방식은 한층 정교화했다. 현행 DTI 산정 때는 1년치 소득만 확인했으나 신DTI가 적용되면 최근 2년간 증빙소득을 확인하도록 했다.
차주의 장래소득 증가가 예상되는 경우엔 증가분도 반영한다.미래 소득 증가분은 통계청 자료를 활용하거나 금융회사 자율적으로 정하도록 한다는 것이 금융위의 방침이다.
▶내년 4분기부터 DSR 지표 활용…정부가 고(高) DSR 기준 제시
DTI와 신DTI가 주담대에만 적용되는 기준인데 반해 DSR은 주담대 뿐 아니라 신용대출 등 모든 가계대출의 여신심사 지표다. 차주의 연간소득 대비
모든 대출 원리금 상환액을 따지게 된다. 여러 유형의 대출을 안고 있는 다중채무자일수록 대출 한도가 줄어들 가능성이 크다. 다만 대출 종류와
상환방식에 따라 차주의 실질적 상환부담을 차등 반영하게 된다.주택담보대출에 대해서는 신DTI와 마찬가지로 모든 원리금이 포함된다.
전세대출은 향후 임차보증금으로 상환해 실질적인 원금상환부담이 발생하지 않으므로 이자상환액만 반영된다. 신용대출 및 비주택담보대출은
만기연장 가능 최장기간 등을 감안해 10년간 분할상환하는 것으로 산정한다.마이너스통장 등 한도대출은 한도를 기준으로 산출하되, 만기 연장을 감안해
역시 10년간 분할상환하는 것으로 계산한다. 할부금융, 리스, 학자금 대출 등 기타대출은 향후 1년간 실제 원리금 상환액으로 한다.
DTI와 신DTI는 정부에서 모든 금융회사와 차주에 일괄적으로 한도를 정하는 ‘규제비율’이다. 하지만 DSR에 대해서는 금융회사가
관리지표로 자율 활용할수 있도록 한다는 방침이다. 즉 금융회사가 소득ㆍ신용도로 분류한 차주 그룹별로 감당가능한 DSR 수준을
산출한 후 대출한도를 내부적으로 설정할 수 있도록 한다는 것이다. 이에 따라 금융회사별로 DSR에 따른 차주의 대출한도액은 상이하게 될
가능성이 크다. 또 한 금융기관을 이용하는 같은 소득의 차주라도 대출한도액이 다를 수 있다.
다만, 정부는 DSR이 전면도입되는 내년 4분기에 각 금융회사가 지켜야 하는 고DSR 비율을 제시한다는 방침이다. 즉 어느 선부터가 정상적인 수준을
넘어서는 고DSR인지, 고DSR 대출의 비율은 어느 정도 이하로 해야 하는지를 감독 기준으로 삼는다는 말이다.
부동산임대업자는 임대소득 따져 대출한도 심사
주담대와 함께 가계부채의 리스크를 키우고 있는 자영업ㆍ부동산임대업 대출 심사도 강화된다. 정부가 6ㆍ19와 8ㆍ2, 10ㆍ24 등 3차례에 걸친 부동산 및 가계부채 대책으로 주담대 규제를 강화하자 개인사업자 대출이 급증하는 이른바 ‘풍선효과’를 막기 위한 것으로 분석된다.
먼저 개인사업자 대출 관리를 위해 금융회사가 대출규모, 대출증가율 등을 고려해 매년 3개 이상의 관리대상 업종을 선정하고 업종별 한도를 설정하도록 한다.
예를 들어 음식점, 숙박업, 부동산임대업 등이다.
또 1억원을 초과하는 개인사업자의 신규 대출 취급시 차주의 소득대비대출비율(LTV)를 산출해 여신심사의 참고지표로 홀용하도록 했다.
부동산임대업자 대출심사에는 RTI가 처음 도입된다. RTI는 해당임대업 대출의 연간이자비용 합계액 대비 연간 임대소득 비율이다. 갚아야 하는
이자비율보다 연간 임대 소득이 얼마나 많은가를 나타내는 지표로 높을수록 건전하다는 뜻이다. 주택임대업은 1.25배, 비주택임대업은 1,5배가 기준으로
금융회사는 RTI로 해당 대출의 한도와 적정성을 심사해야 한다.
다만 1억원 이하 소액 대출이나 상속 등 불가피한 채무인수, 중도금 대출 등은 RTI 심사에서 제외된다.
▶기대효과는?
금융당국은 대형 시중은행 한 곳의 올해 상반기 신규 주담대를 표본으로 신DTI 효과를 추정해본 결과 전체 주담대 신규 취급 차주의 약 3.6%의 대출한도액이 달라지는 것으로 나타났다. 현행 DTI 적용 지역의 차주만을 대상으로 할 때는 8.3%가 영향을 받았다. 이들 차주는 평균 2억5800만원의 대출을 받고 있으나 신DTI가 적용되면 대출 가능금액이 2억2700만원으로 3100만원이 감소했다.
RTI 도입시에는 주택임대업자 대출은 현재 차주의 21.2%가 기준(1.25배)에 미달하는 것으로 나타났다. 비주택임대업자의 경우에는 28.5%가 RTI가 1.5배보다 낮았다.
