기획부동산 주의 경보
2019-04-11
9일 토지·건물 실거래가앱 밸류맵이 전국 기획부동산 거래 현황을 분석한 자료에 의하면 2018년 12월부터 2019년 3월까지 약 4개월간 기업형 기획부동산이 매매한 토지 거래건수는 약 1만1646건으로 같은 기간 토지 실거래 신고건수 18만1369건 대비 약 6.4%에 달했다. 작년 하반기 7월~10월(1만4529건, 8.1%)대비 일부 감소했지만 총 거래액이 여전히 3000억원이 넘는 등 지속적인 주의가 필요 할 것으로 보인다.
지역별로 살펴보면
3기신도시 및 GTX, 남북경협 등 개발 호재가 많은 경기도의 기획부동산 추정 거래건수가 7393건으로 전국에서 가장 많았다. 비율도 경기도 토지 거래량(4만3764건) 대비 16.9%로 전국 평균 대비 3배 가량 높았다.
세종자치시의 경우 토지 총거래량 2619건 대비 51.8%에 달하는 802건이 기획부동산 거래 물건으로 추정됐다.
충청남도(930건), 강원도(700건), 인천(547건) 순의로 거래 건수가 많았다.
기업형 기획부동산은 개발호재가 많은 지역 인근의 그린벨트나 보존관리지역 임야 등을 여러 회사명의를 동원해 공동구매 한 후 텔레마케팅 및 블로그 영업 등으로 투자자를 모집하는 것으로 나타났다. 특히 투자자가 관심을 보이면 확보금, 혹은 입찰금이라는 형태로 총금액의 10%를 우선 입금하게 한 후 이후 직원들을 파견해 계약서를 작성하는 방식 등을 사용하며 확보금 입금 전에는 상세지번 등을 알려주지 않는다.
일부에서는 이 과정에서 단기 계약직을 대량 채용해 직원에게 우선 지분 매매를 하는 등 다단계식 영업 방식도 활용하고 있다. 특히 이들은 지분형태는 차후 매매가 가능하며 혹 매매가 안 될 경우 자사가 다시 되사줄 것 등으로 홍보를 하고 있다.
하지만 지분 판매 당시 이미 매입가의 4~5배 이상의 고가로 매각이 이뤄져 주변 시세보다 가격이 높고, 수백명의 지분권자들이 나눠져 있어 토지 이용이 현저하게 제한되며, 법인명을 수시로 변경하거나 휴폐업 및 신규법인 개설 등을 반복해 1~2년이 지나면 매각한 법인을 찾을 수 없는 경우가 허다하다.
제3테크노밸리 등으로 미끼로 판매하고 있는 성남 금토동 산7번지의 경우 2018년 7월 138만4964㎡ 토지를 153억6071만원에(3.3㎡당 3만6665원) 매입해 3.3㎡당 23만원에 매각하고 있는데 2019년 4월 기준 지분권자가 3000명이 넘어섰다. 과다 등기로 인해 지분 분석이 명확하지는 않지만 3.3㎡당 23만원에 전체 면적으로 매각할 경우 총 매각 가격은 963억원에 달해 매각 차익만 800억원에 달할 것으로 추정된다. 전체 면적의 절반만 판매해도 매각가격이 약 480억원으로 330억원 이상의 수익을 볼 것으로 보인다. 밸류맵은 2019년 1분기 기획부동산 데이터를 기반으로 최근 지분거래가 특히 급증하고 있는 15곳을 기획부동산 주의 지역으로 지정하고 관련 자료를 자사 블로그에 게시하고 언론사 등에도 보도자료 형태로 배포할 계획이며, 향후 매분기별로 주의 지역을 추가 발표해 기획부동산 거래로 인한 투자자들의 불측의 피해를 예방하는데 앞장설 계획이라고 밝혔다.
기획부동산에 당하지 않는 방법
첫째, 땅을 권유하는 업체에 대한 철저한 확인
회사의 정확한 상호와 법인등록번호를 확인
대법원인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 통해 법인등기부를 열람 : 법인등기부에 기재돼 있는 설립일, 자본금, 소재지 변경사항 등
신생법인이거나, 소재지가 수시로 변경된 회사는 의심 기획부동산은 사기 후 문 닫는 경우가 많기 때문. 회사설립일이 짧고, 수시로 사무실도 옮겨 다닌다면 기획 부동산일 확률이 높다.
둘째, 반드시 토지의 지번을 파악
반드시 계약 전 해당 토지의 주소인 ‘지번’을 알려달라고 요구하라. 만약 알려주지 않는다면 사기의 가능성
기획 부동산은 토지의 지번을 알려주기를 꺼려한다. 행여 지번을 알려준다면
1.토지이용계획확인서, 등기부등본, 지적도(임야도)등본, 토지가격확인원(공시지가를 파악)과 같은 공적장부 열람을 통해 소유권 등의 권리분석과 투자가치 여부 및 용도지역이나 토지에 대한 건축규제 사항과 인근 도시계획상황 등을 확인 판단
2.토지대장’을 통해 토지지목과 면적 등을 철저하게 확인하고, ‘지적도등본’으로는 해당 토지의 위치와 맹지여부를 확인
3.등기부등본을 통해서는 소유관계는 물론이고 거래가격을 확인
[등기부등본 확인 : 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr) / 토지이용계획 및 행위제한 확인 : 토지이용규제 정보시스템(http://luris.mltm.go.kr) / 지적도(임야도), 토지이용계획 확인 : 한국토지정보시스템(각 시도별 사이트 있음) / 개별공시지가 및 지적도 확인 : 민원24사이트(www.minwon.go.kr) / 농지가격 및 매물조회 확인 : 농지은행(http://www.fbo.or.kr) / 전국지도 확인 : 국토지리정보원(http://www.ngii.go.kr) / 산지정보 및 행위제한 확인 : 산지정보시스템(http://www.forest.go.kr)] 서류 확인이 끝나면 반드시 부동산소재지의 시·군·구청으로 실제 개발여부와 진행사항을 철저하게 확인해보고, 꼭 현장을 방문해서 구입할 토지의 위치와 상태는 물론 주변상황과 교통사정 등 공부에 나타나지 않는 제반사항을 직접 확인하는 게 좋다. 사기를 당한 피해자들의 상당수는 현장을 한 번도 가지 않았다는 공통점이 있다는 것을 명심하자.
셋째, ‘사두면 몇 배로 뛴다’는 땅을 사면 ‘빚만 몇 배로 늘어
‘정말 놓치기 아까운 땅이다’, ‘발전가능성이 크다’, ‘수익률이 좋다’, ‘유망하다’ ‘사두면 몇 년 안에 몇 배로 뛴다’, ‘규제가 풀릴 것이다’ 등의 말은판례에서 대부분 무혐의 처리됐다는 것을 기억하자. 이들의 말만 믿고 산 피해자에게도 과실이 있다고 법원을 판단하고 있다. 기획부동산들은 입만 열면 제일 많이 하는 이야기가 바로 ‘대박’이란 말이고, 제일 많이 하는 행동은 ‘잡아떼기 후 도망’이란 것을 꼭 기억해야 한다.
넷째, 나중에 분할을 해준다거나 개별등기를 해준다는 땅은 거들떠보지도 마라.
기획 부동산이 땅을 팔 때 강조하는 것이 ‘나중에 분할해 준다’, ‘잔금을 치루고 나면 개별등기를 해준다’는 말이다. 사기의 십중팔구는 이 둘 중 하나다. 그 말을 믿고 돈을 건네는 모든 상황은 끝난다. 매입한 사람들은 빠른 시간 내에 본인 명의로 등기되길 원한다. 인지상정이지만 내 것이라는 입증이 있어야 안심할 수 있기 때문이다. 만약 등기이전이 완료되면 법적으로 매입한 사람 소유의 땅이므로 나중에 전혀 쓸모가 없는 땅, 하자가 많이 있는 땅, 호재가 전혀 없는 땅이라는 판명이 나와도 손을 쓸 방법이 없다. 이미 내 땅이 됐기 때문에 문제가 발생했어도 소송을 통해서만 보상을 받을 수밖에 없는 것이다. 하지만 보상받은 경우는 극소수다. 때문에 위 두가지 행태로 피해자의 조바심을 유도하는 업체와의 계약은 절대 금물이다. 그 보다는 계약 전에 기획 부동산임을 눈치 채는 게 가장 바람직하지만 말이다.
다섯째, 부동산거래는 반드시 등록된 부동산중개업소를 이용하라 지난해 포항의 어느 구청에는 ‘부동산 사기를 주의하라’는 대형 현수막이 내걸렸다. 이유인 즉 한 기획 부동산이 포항공항 이전 및 국가산업단지 착공이 확정됐다며 사기를 벌였기 때문. 이처럼 기획부동산들은 허위·과장광고로 소비자들을 현혹하는 수법으로 부동산 거래를 하고 있어 철저한 주의를 해야 한다. 따라서 부동산거래를 할 경우에는 반드시 행정기관에 등록된 믿을만한 공인중개사사무소의 대표와 계약서를 작성하고 부동산중개대상물 확인·설명서를 교부받고 거래하는 것이 가장 안전하다. 기획 부동산에 속아 토지를 거래할 경우에는 계약서 조항에 등기이전 방법 및 절차·시기 등이 정확하게 명시해야 한다. 이때 모든 거래는 등기상 소유주 명의로 송금을 해야 하고, 절대로 선수금을 지급해서는 안 된다. 미리 비용을 요구하는 경우에는 사기일 경우가 많기 때문이다. 이익이 클수록 리스크도 커진다. 이는 경제원칙의 기본 중 기본이다. 기획 부동산이 어떤 형태로 우리에게 접근할지는 아무도 모른다. 하지만 위의 다섯 가지는 기억하자. 부동산 거래시 요구되는 기본적인 내용들이다. ‘Keep the basic’, 기본만 지켜도 나 때문에 가족전체가 고통당하는 일은 막을 수 있다.
