주택시장 잔치는 끝났다. ‘ 대출규제,금리인상, 입주증가’ 3중고

이달부터 다주택자 양도세 중과 시행 여파로 서울 아파트 매매시장의 ‘거래절벽’이 시작된 가운데, 당분간 시장 위축이 이어질 것이란 전망이 나오고 있다.

입주물량 증가와 대출규제, 금리인상이란 ‘3중 악재’에 보유세 강화 등 정부의 시장 압박 수위도 높아질 것으로 보여 주택 매수 심리가 위축될 것으로 보이기 때문이다.

10일 한국감정원에 따르면 4월 첫째 주 기준 서울 아파트 주간 매매가격 상승률은 0.06%를 기록, 11주 연속 감소하고 있다. 서초구는 0.04% 떨어지며 지난해 10월 이후 6개월 만에 하락세로 돌아섰다. 이른바 ‘마·용·성(마포·용산·성동구)’으로 불리며 강북권 인기 거주지 중 하나인 성동구도 0.06% 떨어져, 6개월 만에 하락했다.

서울 아파트값이 지난달까지 쉴 틈 없이 큰 폭으로 오른 데다, 이달부터 다주택자 양도세 중과가 시행되면서 매물 수가 줄고 매수자도 시장을 관망하고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 이달 9일 기준 서울 아파트 거래건수는 하루 평균 162.4건(1462건)에 그쳐, 전달(평균 449.6건)의 3분의1 수준으로 떨어졌다.

이에 따라 서울 아파트 매매시장의 활황이 4월 초를 기점으로 마무리되고, 연말까지 위축된 분위기가 이어질 것으로 보는 전문가들이 늘고 있다. 올해부터 강화된 대출 규제로 매수가 가능한 수요층이 얇아진 데다, 금리인상이 현실화하고 있고, 6월 지방선거 이후에는 보유세 인상도 가시화할 것으로 보이기 때문이다. 당장 보유세 인상을 논의할 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회가 9일부터 가동되면서 부동산 과세 개편 논의가 속도를 내고 있다.

박원갑 KB국민은행 수석 부동산 전문위원은 “보유세 인상 방안이 구체적으로 나오기 전까지 매수자와 매도자 간 눈치보기에 따른 약보합이 이어질 것”이라면서 “보유세가 주택 소유자 심리에 미치는 영향이 큰 만큼, 인상 수준에 따라 향후 시장 분위기가 결정될 것”이라고 말했다.

연말을 기점으로 강남권을 중심으로 입주 물량이 많이 늘어나는 것도 시장을 더 위축시키는 요인이라, 침체가 올해 이후로 계속될 것이란 전망도 나온다.

부동산114에 따르면 올해 서울에선 아파트 3만4703가구가 입주하는 데 이어, 내년에는 3만8503가구가 집들이를 한다. 송파구 헬리오시티(9510가구)가 올해 12월부터 입주를 시작하긴 하지만 사실상 내년부터 입주가 본격적으로 이뤄진다고 볼 때, 이를 내년 물량에 포함하면 약 5만가구가 입주하게 되는 셈이다. 2016년(2만5887가구)과 2017년(2만7077가구)을 크게 웃돈다.

올해부터 수도권 등 서울 인근 지역의 입주량도 대폭 늘어나는데, 세입자를 구하지 못한 이들이 급매로 내놓을 경우, 입주물량 증가로 시작된 전세가 하락이 매매가 하락으로도 이어질 수 있다. 한국감정원에 따르면 서울 전세가격은 4월 첫째주 0.08% 내리면서 7주 연속 하락했다.

다가올 악재가 만만치 않지만, 급락 가능성은 크지 않다는 의견이 우세하다. 올해 개포주공1단지 등 강남3구(강남·서초·송파)에서 약 2만가구가 재건축 이주를 시작해 이주 수요가 발생하고, 서울 재건축·재개발 등 정비사업이 지지부진한 탓에 장기적으로 공급수단이 마땅치 않아서다.

변창흠 세종대 교수는 “주택 매매에 과감히 목돈을 넣을 수 있는 수요가 많이 줄어든 게 사실이지만, 서울 강남·북 정비사업이 정체돼 있고 수도권 신규 택지 공급도 줄어드는 만큼 가격이 급격히 떨어질 만한 상황으로 보기는 어렵다”고 말했다.

[김수현 기자 salmon@chosunbiz.com]