‘8·2 부동산 대책’ 발표일(2일) 이전에 투기지역·투기과열지구의 아파트를 매입한 무주택자는 3일 이후 대출 신청을 하더라도 강화된 규제를 적용받지 않는다. 또 지난 2일까지 아파트 중도금 대출을 신청하지 못했거나, 재건축 아파트 분양권·입주권을 산 뒤 중도금·이주비 대출 신청을 못한 무주택자도 종전 기준대로 대출받을 수 있다. 여기서 무주택자는 소득 요건에 관계없이 주택이 없는 상태에서 한 채 매입 계약을 맺은 가구를 가리킨다. 이사를 위해 대출받는 일시적 2주택자도 이번 가이드라인 적용 대상이다.

금융위원회와 금융감독원은 ‘8·2 대책’ 시행 이후 새 대출규제 적용에 따른 시장의 혼선을 막기 위해 이 같은 가이드라인을 7일 내놨다. 이 기준은 8·2 대책에서 투기지역·투기과열지구로 지정된 서울 전 지역, 세종시, 경기 과천시의 주택매매에 적용된다. 투기지역·투기과열지구로 지정된 곳에서는 6억원이 넘는 주택구입용 담보대출을 받을 때 종전 60%와 50%인 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 한도가 지난 3일부터 40%로 낮아졌다.

▷이번 가이드라인은 어떤 내용인가.

“금융감독 규정은 8·2 대책 시행일(3일) 이전에 대출을 신청한 경우에만 종전 LTV·DTI를 적용받을 수 있도록 예외로 인정해준다. 또 ‘이에 준하는 차주’에 대해서도 일부 예외를 허용한다. 금융당국이 내놓은 가이드라인은 ‘이에 준하는 차주’의 범위에 관한 내용이다.”

▷구체적인 예외 기준은 무엇인가.

“8월2일까지 은행 등에 대출 신청서류를 제출한 차주는 40%로 강화된 LTV·DTI 대신 종전처럼 LTV 60%, DTI 50%를 적용받는다. 이에 더해 정부는 2일까지 대출 신청을 못했지만 그 이전에 아파트 매매계약을 맺은 무주택자도 새 규제를 적용하지 않기로 했다. 이 조건을 충족하면 LTV 60%, DTI 50%까지 대출받을 수 있게 허용한다는 의미다.”

▷아파트 매매계약은 어떻게 증명하나.

“8월2일 이전에 주택을 거래했다는 아파트매매계약서, 거래신고필증, 계약금 입금증 등을 내면 된다.”

▷무주택자의 기준은 뭔가.

“8·2 대책에서 규정한 ‘무주택자’(부부 합산 연소득 6000만원 이하, 6억원 이하 주택 구입 등) 개념과 다르다. 이번 가이드라인에서 말하는 무주택자는 말 그대로 소득에 관계없이 집이 없는 가구를 뜻한다. 다만 가구주가 아니라 가구 구성원 전체를 기준으로 무주택이어야 한다. 또 분양권 보유자는 1주택자로 간주한다.”

▷이사를 위해 일시적 2주택자가 된 경우는.

“일시적 2주택자도 무주택자로 간주한다. 예컨대 서울 목동에 집을 갖고 있는 A씨가 마포에 아파트를 구입해 이사를 가는 경우 ‘이사를 위한 주택대출’이란 점만 입증하면 강화된 대출규제를 적용받지 않는다. 다만 이 경우 기존 집은 2년 이내에 처분해야 한다.”

▷아파트 집단대출 중 중도금 대출을 아직 신청하지 못했는데.

“무주택자라면 예외 대상이다. 예를 들어 지난달 30일 투기지역·투기과열지구 내 아파트 분양에 당첨됐는데 시공사와 은행 간 중도금 대출 협약이 늦어져 3일 이후 대출을 받게 됐다면 LTV를 분양가의 40%가 아니라 60%까지로 인정받을 수 있다.”

▷지난 7월 아파트 분양권을 샀는데 기존 분양권 소유자의 중도금 대출을 아직 인수하지 못했다. 3일 이후 중도금 대출 인수를 위해 대출받을 때 LTV 한도는 어떻게 되나.

“이 경우에도 무주택자라면 강화된 규제를 적용하지 않는다. 8월2일 이전에 분양권을 샀다면 8월3일 이후 기존 분양자의 중도금 대출을 승계하기 위해 대출을 받더라도 LTV 60%(분양가 기준)를 인정받을 수 있다. 다만 정부가 정한 전매제한 기준에 따라 ‘적법하게’ 분양권을 산 경우에만 예외를 적용받을 수 있다. 분양권매매계약서, 거래신고필증 등을 통해 8월2일 이전 거래가 있었다는 사실도 증명해야 한다.”

▷7월 중순 투기지역 내 재개발 예정지의 입주권을 샀다. 기존 입주권 보유자가 이미 받은 이주비 대출을 승계하기 위한 신규 대출을 받아야 한다. 대출한도가 어떻게 되나.

“분양권 전매 때와 같다. 무주택자가 8월2일 이전에 입주권을 샀다면 8월3일 이전에 이주비 승계 대출을 신청하면 LTV 60%를 적용받는다.”

이태명 기자 chihiro@hankyung.com