[현대해상 아파트분양잔금대출]9.13 주택 정책 규제후 주택 거래 실종되다.
2018-11-20
9·13 부동산대책으로 ‘돈줄’이 마르면서 지난 12일 기준 서울 아파트값은 1년2개월 만에 하락세로 돌아섰다. 그렇지만 매물이 쏟아져나오는 건 아니다. 이달 아파트 거래량은 지난달과 비교해 절반 이상 떨어졌다. 서울 마포구의 한 공인중개사는 “시세보다 1억∼2억원 낮은 급매물이 나와도 거래가 안 된다”며 “대출이 막힌 상황에서 최소 내년까지는 거래 실종이 이어질 것 같다”고 말했다.
주택 보유자들은 시장 추이를 관망하고 있다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “상담 고객에게 ‘호가가 떨어지고 거래도 줄고 있는데 불안하지 않으냐’고 물으면 ‘아직은 더 두고 보겠다’고 답한다”며 “집값이 최근 2년 새 4억원가량 올랐으니 호가가 1억∼2억원 내리는 정도는 손실이라고 느끼지 않는 것 같다”고 전했다.
정부가 강력한 부동산 규제를 쏟아낸 지 두 달가량 지났다. 부동산시장은 숨을 죽인 채 치열한 ‘눈치싸움’을 벌이고 있다. 19일 한국감정원에 따르면 이달 둘째 주에 서울 아파트값은 전주 대비 0.01% 떨어졌다. ‘강남 3구’로 불리는 서울 강남구(-0.05%) 송파구(-0.10%) 서초구(-0.05%)가 하락세를 주도했다. 수도권인 경기도 성남시 분당구(-0.06%)와 과천시(-0.04%) 아파트값도 내렸다. 다만 큰 폭의 하락도, 대대적인 매물 출현도 없다. 시장 흐름을 가늠하기 어려울 정도로 거래량만 줄고 있다. 서울 아파트 거래량은 이달 들어 16일까지 하루 평균 131건으로 지난달(하루 평균 341건)의 절반에도 미치지 못한다. 주택을 보유한 사람도, 주택을 사려는 사람도 팔짱을 끼고 지켜보는 것이다.
부동산시장의 눈치싸움은 언제까지 이어질까. 금융권은 정부의 대출규제 강화, 기준금리 인상, 매수자의 가격상승 부담감이 변수라고 본다. 박합수 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “서울과 수도권 아파트값이 너무 많이 오른 상태라 지난해처럼 전세입자가 ‘내 집 마련’의 주체로 대거 등장하기 어려운 상황”이라며 “현재 연 3.5% 안팎인 대출금리가 기준금리 인상으로 내년쯤 연 4%대로 오른다면 매수심리가 더 위축될 가능성이 높다”고 진단했다.
주택 매매가 움츠러든 틈을 타 실수요자 중심의 전월세 거래는 늘고 있다. 서울부동산정보광장은 지난달 서울지역 주택 전월세 거래량이 4만3514건으로 9월(3만2132건) 대비 35.4% 증가했다고 밝혔다. 전월세 수요가 많지 않은 10월 기준으로는 2011년 이후 최대치다.
거래량은 늘어나는데 전세가는 내리막길을 걷고 있다. 한국감정원에 따르면 전국 아파트 전세가 변동률은 지난해 0.51% 상승에서 현재 3.03% 하락으로 돌아섰다. 경남 창원·김해 등 일부 지역에서는 매매가보다 전세가가 더 높은 ‘깡통 전세’가 속출하고 있다. 서울과 수도권 일부에서도 ‘역(逆)전세난’ 우려가 거론된다. 우 팀장은 “매매시장이 가라앉을 경우 전세시장이 상승하는 게 통상적인데 최근 흐름은 조금 다르다”며 “지방뿐 아니라 서울 송파·강동구 등 인기가 높은 지역에서 입주 물량이 늘면서 전세가가 오르지 않고 있다”고 설명했다.
전세가 하락에 갭 투자자(전세를 끼고 주택을 매입한 사람)가 세입자의 전세보증금을 돌려주지 못하는 일도 벌어진다. 서울의 한 아파트에 사는 정모(41)씨는 “다음 달 이사를 갈 예정이었는데 집 주인이 ‘갭 투자자라 다음 세입자가 구해지지 않으면 보증금(6억원)을 돌려줄 수 없다’고 버틴다”며 “집 주인이 전세가를 낮추지도 않아서 집 보러 오는 사람도 없다”고 토로했다.
이에 따라 전세계약이 끝난 뒤 보증금 반환을 보장해주는 보증보험 가입이 늘고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난달 말 기준 전세보증금반환보증 가입액은 15조4294억원에 이르렀다. 지난해 전체 실적(9조4931억원)을 6조원 이상 넘었다. 주택도시보증공사의 미환수 보증금도 급증했다. 지난해 75억원에 그쳤던 전세보증금 사고 금액은 올해 9월 487억원까지 치솟았다.
전세보증금 사고가 가계부채 위기의 시발점이 될 수 있다는 걱정도 나온다. 서영수 키움증권 연구원은 “전세보증금 사고가 증가할 경우 신용대출이나 임대사업자대출, 전세자금대출, 주택담보대출 등 가계대출 부실화로 전이될 가능성이 적지 않다”고 지적했다.
