2006년과 2018년 부동산 시장의 다른 점

최근, 우리 사회가 그동안 당연하게 여겨왔던 고정관념들이 빠르게 변화하고 있습니다. 그런 고정관념들 가운데 하나를 꼽는다면 ‘강남 불패’ 또는 ‘집에 투자하면 손해보지 않는다’는 생각 아닐까요? 그런데 이 두가지 오래된 관념들이 최근 변화의 조짐을 보이고 있는 것 아니냐는 견해가 전문가들 사이에서 조심스럽게 나오고 있습니다.서울 그 중에서도 특히 강남구와 서초구, 송파구 등 강남 3구라 꼽히는 ‘강남권’은 한국 부동산 시장을 선도하는 곳입니다. 아래 표에서도 볼 수 있듯 지난 30년간의 통계에 따르면 강남권 집값이 움직이면 부근에 영향을 미치고 뒤따라 서울 전체의 집값이 따라가는 모습을 알 수 있습니다. 서울 집값은 다시 전국의 집값 변동률에 곧바로 영향을 끼치고요. 아주 단순하게 설명하면 강남 집값 변동=전국 집값 변동으로까지 명제화 가능한 수준이었습니다.

주택과 아파트의 가격상승률 변화 (출처 : KB 부동산)최근 부동산 시장의 움직임과 관련해 우리는 과거 한차례 비슷한 경험을 한 바 있습니다. 2007년까지 노무현 정부에서 유사한 움직임을 본 적 있지요. 당시 노무현 정부는 ‘부동산 투기와의 전쟁’을 선포하고 당시 강남 지역 아파트값을 누르기 위한 여러 가지 정책을 쏟아냈습니다. 그러나 이런 정책은 단기적으로는 시장 상승을 초래해 2006년 집값은 전년 대비 강남구 35%, 송파구 26%, 서초구 25% 그리고 서울 전체는 31%(자료 : 부동산 114)나 뛰었습니다. 문재인 정부가 들어서면서 각종 부동산 규제책을 잇따라 발표하자 시장은 12년전 노무현 정부와 마찬가지로 오히려 집값 상승세를 부추길 것이라고 우려했습니다. 그리고 3월초까지의 결과는 그런 우려대로 흘러갔습니다.

아래 통계에 따르면(출처 : 부동산114) 지난해 8.2 대책이 발표된 뒤 최근까지 불과 8개월 사이에 서울 아파트값은 9.18%, 강남3구는 13.09% 올랐습니다. 2006년 이후 사실상 최대치입니다.

지역	변동률(%)
서울	9.18
강남, 서초, 송파	13.09
강남, 서초, 송파, 강동	13.01

그런데 최근 시장 움직임은 불과 한달 전과 천지차이입니다. 무엇보다 부동산 ‘심리’가 크게 꺾였습니다. 정부가 부동산 규제책을 꾸준히 발표하는 가운데 최근 재건축 초과이익환수제 부담금을 발표하고 재건축 안전진단 기준을 강화한 것이 결정타였습니다. 하지만 부동산 정책관점에서 현 정부가 노무현 정부와 결정적으로 다른 ‘상황’을 눈여겨 볼 필요가 있을 것 같습니다. 바로 서울시와의 협력이 가능한 상황이냐 아니냐는 것입니다. 노무현 정부 당시 서울시는 이명박 시장과 오세훈 시장이 차례로 시장을 역임했습니다. 정부의 부동산 정책과 서울시의 부동산 정책이 엇나갈 수밖에 없었습니다. 그런데 지금은 아시다시피 정부와 서울시가 부동산 정책 관점에서 보조를 맞추고 있습니다. 정부와 서울시의 부동산 정책이 ‘투기 억제와 집값 안정’에 초점을 맞추고 있는 것입니다.

실제 정부와 서울시가 나란히 재건축 안전진단 기준 강화 방침과 이주 시기 조정이라는 ‘집값 압박 콤보’를 내놓자 서울 부동산 시장은 즉각 반응하고 있습니다. 정부가 3월 5일부터 안전진단 기준을 강화하자 그날부터 이틀동안 서울에서 5~6개 아파트 단지가 입찰 취소 공고를 냈습니다. 지역도 다양해 강동구와 노원구, 송파구와 강남구 등의 아파트 단지들로 그동안 서울 지역 집값 상승을 주도했던 곳들입니다. 여기에 서울시가 이주시기 조정 카드를 절묘하게 빼들었습니다. 지난달 서울 송파구의 진주아파트와 미성.크로바 아파트에 이어 이번 달 6일 재건축 대장주인 서울 서초구 반포주공 1단지(1.2.4주구)와 한신4지구 이주기시를 각각 7개월에서 9개월씩 늦춘 것입니다. 서울의 부동산 시장은 강력하게 영향을 받고 있습니다. 2월 넷째주부터 서울 재건축, 서울 전체 집값은 빠르게 안정되어가는 추세입니다. 단순히 두 정책을 내놨기 때문이 아니라, 이 규제들이 정부와 서울시의 공조에 의한 것이라는 ‘인상’이 부동산 심리를 위축시키는 것입니다.

지난해 8.2 대책 발표 직후 잠시 집값이 주춤했을 때, 기자는 국토부의 최고위급 공무원을 만난 자리에서 ‘정책이 성공했다고 보는가?’라고 물어봤습니다. 당시 그 공무원은 ‘지금 주춤한 것을 두고 성공했다고 하는 것은 너무 성급하고 2019년 봄 시장 때까지 안정된다면 내부적으로 성공을 논할 수 있을 것’이라고 대답했습니다. 어느덧 그 시기가 다가왔습니다. 시장과 정부와의 대결은, 정부쪽에 서울시라는 ‘묵직한 아군’이 더해지면서 어쩌면 과거와는 다르게 흘러갈 수 있지 않을까 조심스럽게 예측해봅니다.

이강 기자(leekang@sbs.co.kr)