금융당국 “부채 한도(DSR)에 전세금 포함시킬 수 있다”

전세금 올린 ‘갭투자자’ 280만원으로 수도권 아파트 샀다

서민 무 주택자가 적은 비용을 부담해 안정적으로 거주할 수 있는 착한 제도 전세.

하지만 부동산가격이 폭등하며 소수의 다주택자에 의해 집값을 올리는 투기수단으로 전락한 지 오래다.

여기에는 갭투자(세입자가 사는 집을 매매가와 전세가의 차액만 내고 매수)가 이용되고 그 수법이 갈수록 교묘해지고 있다.

정부가 갭투자자의 주택담보대출이나 전세로 사는 집의 전세자금대출을 금지해 추가 주택 구입을 막자 이번에는 전세금을 마구잡이로 올리는 이상 신호가 포착됐다.

전셋값이 한달도 안돼 두배 이상 뛰는 비정상적인 행태에도 세입자는 꼼짝 못하고 당하는 현실.

이렇게 쌓인 전세금은 다시 부동산 투기로 흘러들어갈 우려가 있다. 여러 통계와 조사가 이를 뒷받침한다

집값 거품에 대한 우려가 현실화되고 매매를 대체하는 전세수요가 폭증하며 매매가 대비 전세가 비율(전세가율)도 무서운 속도로 상승했다. 미국 대선 이후 통화정책 변화로 금리가 오를 경우 하우스푸어의 이자비용이 증가하고 집을 팔아도 전세금을 돌려주지 못하는 소위 ‘깡통주택’이 늘어날 수도 있다. 정치권에서 전세금을 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함시켜 규제해야 한다는 주장이 나온다. 이 경우 전세금을 이미 다른 부동산에 투자해 여유자금이 없는 집주인이라면 세입자에겐 폭탄이 될 수밖에 없다.

‘500조원’. 국내 전세시장에서 집주인이 세입자로부터 받은 보증금으로 추정되는 금액이다. 금융권의 추정치지만 전세금은 일종의 사금융 형태. 내년 6월 전·월세 신고제가 정식으로 시행되기 전까지 전세금의 정확한 규모를 알 수 있는 방법은 없다. 전세금은 제도권 전체 가계부채의 절반에 육박한다. 가계부채 957조9000억원 가운데 전세자금대출을 포함한 주택담보대출이 702조5000억원(73.3%)이다.
집값 거품에 대한 우려가 현실화되고 매매를 대체하는 전세수요가 폭증하며 매매가 대비 전세가 비율(전세가율)도 무서운 속도로 상승했다. 미국 대선 이후 통화정책 변화로 금리가 오를 경우 하우스푸어의 이자비용이 증가하고 집을 팔아도 전세금을 돌려주지 못하는 소위 ‘깡통주택’이 늘어날 수도 있다. 정치권에서 전세금을 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함시켜 규제해야 한다는 주장이 나온다. 이 경우 전세금을 이미 다른 부동산에 투자해 여유자금이 없는 집주인이라면 세입자에겐 폭탄이 될 수밖에 없다. 전세금 DSR 규제는 현실화가 쉽지 않지만 금융당국은 검토할 만한 과제라는 입장이다.

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‘갭투자’ 대출규제 무용지물
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# 얼마 전 전셋집을 계약한 A씨는 전세자금대출을 신청하기 위해 시중은행에 방문했다. 은행원은 계약서에 기재된 주소의 집에 약 2억원의 근저당이 설정돼 있다고 안내했다. A씨는 해당 주택은 담보대출이 안 된다는 사실을 알고 당황했다. 알고 보니 집값에서 전세금을 빼도 차액이 발생하는 경우 근저당을 설정한 신용대출이나 마이너스통장 신청이 가능했다. 해당 집주인은 30채 정도 보유한 다주택자로 다른 전셋집의 공실이 발생할 경우 전세금 반환을 위한 긴급자금으로 사용하기 위해 마이너스통장을 만들었다고 해명했다.
‘갭투자자’(세입자가 사는 집을 매매가-전세가 차액만 내고 매수)가 주택담보대출이나 전세자금대출을 받아 추가 주택 구입을 못하도록 정부가 규제하고 있지만 현실적으로 이를 막기가 쉽지 않다. 세입자가 사는 집을 담보로 주택담보대출을 받는 것은 금지됐지만 신용대출을 받거나 아니면 전세금을 올려 새로운 ‘시드머니’를 만들어내는 수법이 기승을 부리는 것으로 보인다. 전세금을 마구잡이로 올리는 게 가능한 건 최근 폭증하는 전세수요 때문이다.

이런 시드머니가 반드시 부동산 투자에 사용됐다고 단정할 수는 없다. 하지만 상당 부분 부동산시장 자금으로 흘러가고 있다는 정황을 확인할 수 있다. 취업포털 인크루트가 알바콜과 공동으로 10월7일과 8일 이틀 간 주부·직장인·자영업자 등이 포함된 사이트 회원 753명을 대상으로 설문 조사를 실시한 결과 ‘올해 빚을 내 투자한 경험이 있다’고 응답한 비율은 17.9%로 이중 신용대출과 마이너스통장이 절반 이상인 51.6%에 달했다. 평균 대출금액은 ▲담보대출 8882만원 ▲신용대출 2296만원인데 이중 3분의1이 부동산 투자(33.3%)로 쏠렸다.

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전세가율 98%, 갭투자 ‘부채 뇌관’
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수도권 일부에선 전셋값이 급등해 1000만원도 안되는 돈으로 갭투자가 가능한 사례가 발견됐다. 전세가율 급상승으로 갭투자의 문턱이 낮아진 탓이다. 국토교통부 실거래가에 따르면 경기 남양주시 진건읍 ‘진건세아’ 아파트 58㎡(이하 전용면적)는 9월22일 1억5280만원(18층)에 매매계약이 체결됐는데 약 20일 후인 10월12일 1억5000만원(18층)에 전세계약이 됐다. 단돈 280만원으로 수도권 아파트를 사들일 수 있게 된 셈.

남양주 와부읍 ‘덕소주공3단지’ 59㎡는 9월22일 3억7000만원(9층)에 매매됐는데 한달 후인 10월23일 같은 면적 전세 실거래가가 3억원(4층)이었다. 매매가와 전셋값 차이가 7000만원밖에 안됐다.
3기신도시 건설 예정인 경기 남양주·하남 등은 추후 무주택자 자격으로 분양받기 위해 대기하는 전세수요가 증가하며 이런 전세난이 심화되고 있다. 2~3년 후 전세시장이 정상화되면 전세금 미반환 위험이 커진다. 한국은행이 지난해 발간한 보고서에 따르면 전셋값이 10.0% 하락할 경우 집주인이 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하는 경우가 3만2000가구에 달할 것으로 추정됐다.

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전세금 DSR 포함 현실화 가능성은?
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전세금이 부채 뇌관이란 우려가 커짐에 따라 국정감사에서도 관련 대책을 촉구하는 목소리가 나왔다. 국회 국토교통위원회 소속 홍기원 의원(더불어민주당·경기 평택갑)에 따르면 집주인이 전세금을 돌려주지 못해 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증이 대위변제한 전세금은 해마다 급증해 2016~2020년 5년 동안 7654억원을 기록했다. 보증기관이 집을 경매 처분해 회수한 금액은 350억원(4.6%)에 불과했다.

HUG와 SGI가 판매하는 ‘전세보증금 반환보증’ 보험은 세입자가 보험료를 내는 것이 일반적이지만 이처럼 미반환 사고가 발생했을 땐 다주택자가 부담해야 하는 손실을 공사가 떠안게 돼 국민 혈세 낭비로 이어진다는 지적이다. 홍 의원은 “DSR 산정에 전세금을 포함시켜 깡통전세 사고를 막아야 한다”고 주장했다.
금융당국 역시 DSR 규제 강화의 필요성에 수긍하는 분위기다. DSR 기준은 금융감독원장이 은행업 감독규정 시행세칙을 통해 변경할 수 있다.

금융위원회 관계자는 “무이자 사금융 형태인 전세금을 제도권 내에서 규제해야 하는 필요성에 공감한다”고 전제하며 “신용대출이나 전세금 인상분이 반드시 부동산에 투자된다고 단정할 수 없다. 갑작스럽게 발생하는 병원비나 긴급 생활비 등으로 사용해야 하는 경우 이런 규제의 피해사례가 될 수 있다”고 지적했다. 그는 “이런 문제를 해결하기 위해 주택구매 시 집값에 상관없는 자금조달계획서를 제출하도록 했고 세부적인 용도와 증빙자료도 들여다보기 때문에 효과가 있을 것”이라고 말했다.